최근 들어 정부의 잦은 규제와 세법 변화로 인하여 많은 분들이 혼란을 겪고 있고, 특히 양도세·보유세 등과 관련한 세금 부담이 커지고 있기에 절세를 하기 위한 방법이 나오고 있습니다. 그래서 오늘은 '1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 및 취득세'에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1가구 2 주택 양도세
비과세 요건은 어떻게 되나요?
우리나라는 현재 1세대 1 주택의 경우에는 2년 이상 보유한 9억 원 이하의 주택의 '비과세'를 받을 수 있습니다. 이사 등의 이유로 인해 일시적으로 2 주택자가 된 경우 다음의 3가지 요건을 갖춘 경우에는 일시적 1가구 2주택 비과세를 받을 수 있는데요. 대표적으로는 집을 사고 1년 이상 지난 후 두 번째 집을 매수해야 한다는 점입니다.
이에 더불어 두 번째 집을 구매한 날로부터 3년 이내에 첫번째 집을 팔아야 하는데, 단 이때의 경우 첫번째 주택을 매수하고 1년 이상 지난 이후 두번째 주택을 매수해야 하는 것을 인지하지 못해 비과세를 받지 못하는 경우도 허다하니 유의하시길 바랍니다. 아래의 요건을 만족한다면 일시적 2 주택 비과세 요건을 충족하니 절세에 참고하시길 바랍니다.
- ① 기존주택 2년 이상 보유 후 매도
- 일반지역의 경우에는 1번 주택을 2년 이상 보유해야 함. - ② 주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득
- 기존주택 매입 시점에서 1년 기간을 두고 다음 주택을 구매하여야 함. - ③ 신규주택 취득 후 3년 이내 기존주택 매도
- 위의 두 가지 조건을 모두 만족한 이후 일반지역에서는 2번 주택을 구매한 뒤, 3년 이내에 주택을 매도해야 함.
이렇듯 당장청에서는 부동산 세금이 큰 폭으로 인상되면 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 것이며, 매도 물량이 많아진다면 부동산 가격이 하락하여 안정세를 되찾는 것을 목표로 하고 있습니다. 투기목적이 아닌 이사 등의 이유로 인하여 일시적으로 2 주택자가 된 경우에도 중과세를 계산하여 부과하는 것이 정말 불합리하다고 느낄 수 있죠.
분양권 양도 시
어떻게 처리하게 되나요?
지난 1월부터는 아직 실물형태의 주택이 아닌 '분양권' 또한 주택으로 취급되기 시작하였습니다. 그렇기 때문에 기존 주택을 보유하고 있는 1 주택자가 분양에 당첨되어 분양권을 취득하게 되면 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 1가구 2 주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 사전에 잘 알아보셔야 되겠네요.
하지만 분양받은 아파트가 완공되지 않아 기존주택을 처분할 수 없는 경우에는, 아파트 완공 이후 2년 내 세대원 전원 입주&입주한 세대원 전원이 1년 이상 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 이러한 조건을 만족한다면 기존 주택의 양도 시 발생하는 차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있고 정리하자면 아래와 같겠네요.
- ① 주택 완공 이후 2년 내 세대원 전원이 입주
- ② 입주한 세대원 모두가 1년 이상 거주
이렇듯 양도소득세는 꽤 복잡한 요건들이 적용되며 이에 따라 양도소득세만을 전문적으로 처리하는 세무사가 있는 반면 어떤 세무사들은 양도소득세라면 질색을 하기도 합니다. 사실상 양도소득세 계산할 때에 1가구 2 주택 조건을 잘못 적용하여 2천만 원의 양도세 폭탄을 맞은 경험이 있기 때문에 나중에는 무조건 세무사에게 맞길 생각입니다.
조정지역인 경우
추가되는 요건은 뭔가요?
일시적 1가구 2주택 비과세 요건도 조정대상 지역일 경우, 취득시기에 따라 주택 처분 기간이 달라지고 전입신고 요건이 추가되었습니다. 조정지역에 속한 주택이라도 18년도 9월 13일 이전에 취득한 경우 처분기한은 3년이지만 19년 12월 16일까지는 2년이기 때문에 이 기간 이후부터는 1년 이내 매도하고 전입신고해야 합니다.
이렇듯 조정지역 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건을 갖추려면 좀 더 까다로운 조건들이 필요하며 우선 17년도 8월 3일 이후부터 취득한 주택의 경우 보유기간 2년에 거주의무가 2년 추가됩니다. 서두에 언급했듯 올해부터 분양권도 주택수에 포함되며 만약 17년 8월 2일 이전에 분양권을 취득한 무주택자 분들은 거주기간 없이 혜택을 받을 수 있겠네요.
아울러 종전주택이 조정지역에 위치하는지 여부는 신규주택 계약일이 아닌 종전주택 취득일 기준으로 판단하기로 하였습니다. 특히 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 어느 하나라도 신규주택 계약일 또는 취득일에 비조정 지역에 위치할 경우에는 무조건 3년을 인정하기로 하며 납세자들이 한시름을 덜게 되었습니다.
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